Феномен центрального Окленда: кто раскручивает цены на недвижимость?

Агентство Barfoot & Thompson, через которое проходит треть всех сделок с недвижимостью в крупнейшем городе Новой Зеландии, констатировало невероятный факт: средняя стоимость дома с тремя спальнями в старом Окленде (в России это назвали бы «в центре города») перевалила за миллион новозеландских долларов. Это примерно 40 миллионов рублей. Поясню – в такую сумму оценивается, например, роскошный кирпичный дом на 226 кв. м в престижном Наро-Фоминском районе Подмосковья в охраняемом посёлке со всеми коммуникациями. И вот его цена сравнялась со скромным двухэтажным коттеджиком «на окраине мира».

В более новом Западном Окленде стоимость такого же домика выросла до $632 тыс. NZD – рост на 20%!

В более новом Западном Окленде стоимость такого же домика выросла до $632 тыс. NZD – рост на 20% по сравнению с апрелем 2014 года. С одной стороны, это свидетельствует о бурном развитии страны, с другой – подобные темпы сложно назвать здоровыми (в остальной части страны недвижимость дорожает не более чем на 5% в год). Рай для спекулянтов – почти всегда свидетельство какой-то структурной проблемы в экономике.

Все это очень напоминает мне… Москву 1998–2008 годов. В это по-своему замечательное время недвижимость в российской столице была одним из самых быстрорастущих активов в мире – как в рублевом, так и в долларовом исчислении. Но при первом же кризисе выяснилось, что в недвижимость вкладывали деньги в первую очередь потому, что особой альтернативы у состоятельных людей просто не было. И когда спекулянты покидают рынок, выгодно продать «запасные» квартиры некому.

К Новой Зеландии это, конечно, не относится, возможностей для инвестирования здесь хоть отбавляй. Но вот другой «московский синдром» налицо: все россияне, после иммиграции в Новую Зеландию, непременно хотят жить в деловом центре страны (и у половины это получается). Именно их обвиняют местные жители в безудержном росте цен – и, более того, требуют от правительства радикальных шагов для приостановки этого процесса.

Но вот другой «московский синдром» налицо: все иммигранты непременно хотят жить в деловом центре страны.

Как же затормозить рост цен, вызванный притоком в Новую Зеландию денег со всего мира? Правительство рассматривает два основных пути.

Первый – искусственно поднять стоимость ипотеки. В стабильном западном мире, к которому по всем параметрам (кроме географии) принадлежит Новая Зеландия, ипотечные кредиты стоят сущие копейки. 3% годовых на 20 лет здесь считаются не мифом, а «не самыми выгодными для заёмщика условиями». Естественно, что любой получивший работу иммигрант первым делом идёт в банк со справкой о зарплате… и через месяц-другой вселяется в новый дом. Соответственно, спрос опережает предложение, и цены на дома растут. Снизить доступность ипотеки можно дополнительным налогообложением подобных сделок. Правда, влиятельное банковское сообщество против – уменьшится оборот.

Второй путь – прямое налоговое регулирование спекулятивных сделок. Невозможно заставить человека платить налог на покупку, но на продажу – вполне. Высокие издержки при продаже купленного жилья могут отпугнуть перекупщиков, которые, видя необычный темп роста, массово вкладываются в оклендскую недвижимость. Правда, написать закон, отличающий профессионального спекулянта от простого новозеландского садовника, решившего переехать в Крайстчёрч, невероятно сложно.

Высокие издержки при продаже купленного жилья могут отпугнуть перекупщиков.

Есть и третий путь – гонка предложения за спросом. Сейчас на окраинах Окленда идут большие стройки, но понятно, что распухнуть, как Москва, этот город не может и не хочет. Так, в ближайшее время будет объявлен тендер на массовое строительство на восточной оконечности города, в районе Глен Иннес: в возведение сотен доступных домов будет вложен миллиард новозеландских долларов. Речь, конечно, идёт об индивидуальной застройке, а не о многоэтажных гетто.

Возможно, Окленд и впрямь слишком велик для Новой Зеландии – здесь живёт треть населения, и эта доля, кажется, только растёт. Современный центральный Окленд – неизбежное вкрапление безумного, спешащего, механизированного западного мира в идиллию Полинезии. Посмотрим, по какому пути пойдёт правительство – положится на «невидимую руку рынка» или предпримет меры для остановки раскрутившегося маховика цен.